ゴールデンウィーク中に新築アパートの企画を考えました。
この土地の立地は
近くにショッピングモールができた
駅から遠い
周辺はファミリータイプ（２ＤＫ）ばかり
しかも、ほとんど満室
学校はない
企業もない
駐車場は２台必須・・
など、思いつくことをマインドマップにしました。
そこでターゲットは
独身から夫婦二人＋幼児一人まで
に絞り込みました。
そして、間取りは
１ＬＤＫ メゾネット
です。
そこで、このためにわざわざ購入した
３ＤマイホームデザイナーＬＳ２
という、マイホームをデザインするソフトを使って建物のイメージを作成しました。
ソフトには、土地の形、建坪率、容積率を入力しイメージしたところ
２戸１棟 ２棟
駐車場 ８台～９台
が収まることがわかりました。
土地の効率を考えると
２Ｋ ６部屋
駐車場 ６台
がいいのですが、ありきたりの間取りで空室リスクが高まります。
１ＬＤＫ４部屋でも、デザイナーズ風にして家賃を少々アップさせれば似たような利回りになります。
想定家賃は
６万円
です。
賃貸情報誌を見ると、私の企画しているアパートより占有面積が狭いメゾネットタイプが
７万円以上
で賃貸されています。
しかし、企画段階では厳しめの家賃で事業計画を立てなければなりません。
もちろん、ビルダーとはこの想定家賃で建築費を交渉します。
間取りのイメージは
ファイナンシャルアカデミー
不動産投資の学校新築編
をだいぶ参考にさせてもらいました。
講師は吉川英一さんです。
この方の本やブログを読むと、すごい人なので是非、読んだ見てください。
この企画で、最初に２Ｋのダサイ間取りを提案してくれた工務店にＦＡＸしたところ
いいですね。これと同じのできますよ。
と回答をいただいた。
だったら、最初からデザイナーズ風が希望と言ったのだから、そういう図面を持ってきてよと少々頭にきた。
吉川さんも本に書いていましたが、自分が経営者だから、こういうことは自分で考えないといけないと思います。
理由は、ありきたりの冒険心のない企画しか業者は提案してこないからです。
このあとは、工務店が建築費の見積もりを出してくれる予定になっています。
ちなみに、あと１社、企画を頼んでいるデザイナーはちっとも連絡をくれません。
信用度ゼロです。
※ 新築アパート、このセミナーで学びました。
新築アパートの企画
投稿日：