不動産投資

川上物件の契約

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3月29日に土地付き2棟アパートの契約をすませました。
この物件は、4棟のアパートを3人の買い主が購入する融資特約付きの契約になっています。
抵当権者である金融機関が、3人の融資がすべてOKにならないと、抵当権を外さないと言っているため、3者一体の不可分契約になっています。
つまり、一人でも融資がNGだと全員が自動的に契約解除になります。
契約解除になると交通費や印紙代など全て無駄になってしまうので、最悪でもS銀行で融資を受ける形になろうと思います。
本命は金利が低めなサンデー毎日バンクで考えています。
なぜなら、スルガが金利が高いため建物の法定耐用年数で融資を組むとキャッシュフローが少なくなってしまいます。
そして、キャッシュフローを多く得るためには、法定耐用年数以上にローンを組むことになります。
そうなると、次の融資からNGになる可能性が高くなります。
法定耐用年数以上以上にローンを組むと言うことは、簡単に言うと
   資産(土地+アパートの銀行評価額)<負債(借金)
という状態になるため、銀行は次からは融資をしないからです。
現実は手入れさえしていれば建物は法定耐用年数+10年以上はもつのにです。

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