不動産投資

新築アパートの企画

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ゴールデンウィーク中に新築アパートの企画を考えました。
この土地の立地は
   近くにショッピングモールができた
   駅から遠い
   周辺はファミリータイプ(2DK)ばかり
   しかも、ほとんど満室
   学校はない
   企業もない
   駐車場は2台必須・・
など、思いつくことをマインドマップにしました。
そこでターゲットは
   独身から夫婦二人+幼児一人まで
に絞り込みました。
  
そして、間取りは
   1LDK メゾネット
です。
そこで、このためにわざわざ購入した
   3DマイホームデザイナーLS2
という、マイホームをデザインするソフトを使って建物のイメージを作成しました。
ソフトには、土地の形、建坪率、容積率を入力しイメージしたところ
   2戸1棟 2棟
   駐車場  8台~9台
が収まることがわかりました。
土地の効率を考えると
   2K  6部屋
   駐車場 6台
がいいのですが、ありきたりの間取りで空室リスクが高まります。
1LDK4部屋でも、デザイナーズ風にして家賃を少々アップさせれば似たような利回りになります。
想定家賃は
   6万円
です。
賃貸情報誌を見ると、私の企画しているアパートより占有面積が狭いメゾネットタイプが
   7万円以上
で賃貸されています。
しかし、企画段階では厳しめの家賃で事業計画を立てなければなりません。
もちろん、ビルダーとはこの想定家賃で建築費を交渉します。
間取りのイメージは
   ファイナンシャルアカデミー
   不動産投資の学校新築編

をだいぶ参考にさせてもらいました。
講師は吉川英一さんです。
この方の本やブログを読むと、すごい人なので是非、読んだ見てください。
この企画で、最初に2Kのダサイ間取りを提案してくれた工務店にFAXしたところ
   いいですね。これと同じのできますよ。
と回答をいただいた。
だったら、最初からデザイナーズ風が希望と言ったのだから、そういう図面を持ってきてよと少々頭にきた。
吉川さんも本に書いていましたが、自分が経営者だから、こういうことは自分で考えないといけないと思います。
理由は、ありきたりの冒険心のない企画しか業者は提案してこないからです。
このあとは、工務店が建築費の見積もりを出してくれる予定になっています。
ちなみに、あと1社、企画を頼んでいるデザイナーはちっとも連絡をくれません。
信用度ゼロです。
※ 新築アパート、このセミナーで学びました。

新築アパート.gif


新築アパートカリキュラム.gif

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